[GeorgeA.]

Paul
Ce oferă isho?...scrisoarea aia atestă că proiectul e finantat probabil , el NU garantează cu nimic (bunuri ale debitorului de ex.)
Altfel am mai explicat aici de ce nu cred că iho are vreun risc serios de chix, dar un risc există.
Si daca eu sau tu nu putem lua bani de la alții DECAT sub forma de împrumut și recunoscând că cel care dă e creditor si cel care ia e debitor , mi se pare nostima spălarea creierului in imobiliarele din ziua de azi..
E o nuanță, anume că Sandor , spre deosebire de investitorii mai mici ca Valentin a riscat o sumă proprie mai mare , ceea ce l-ar îndreptati să fie considerat el creditor al celorlalți etc.
Singura discuție apare din amestecarea proiectelor (ap.si birouri) si a banilor.
Valentin si alții NU au dorit să investească în birouri ci DOAR în ap.

Aceasta postare a fost editata de GeorgeA.: 25 noiembrie 2018 - 13:20

[Paul2]

Ba da. Oricum, este imposibil sa termine D pana in Dec 2019 dupa parerea mea...vorbim totusi de 20 de etaje si ei nu au facut nici macar fundatia. Consider ca s-au pus prea repede in vanzare apartamentele din D in comparatie cu lucrarile de pe santier la cladirea respectiva. Pai nu cred ca termina nici A pana in Dec 2019. Esti indreptatit Valentin T sa ceri banii inapoi pentru ca vor fi multe amanari dupa parerea mea.

GeorgeA...iti dau dreptate in ceea ce spui. Legat de scrisoarea de garantie bancara primita de la Isho, respectiva scrisoare este garantata de banca ca in cazul in care se intampla ceva cu dezvoltatorul (insolventa sau faliment) sau nu doresti sa mai astepti amanarile cu finalizarea, banca este cea care iti returneaza banii integral, indiferent de suma si crede-ma ca banca chiar are de unde, insa ce nu inteleg eu este de ce se pierde discountul oferit de investitor in cazul acestei scrisori de garantie bancara.

Aceasta postare a fost editata de Paul2: 25 noiembrie 2018 - 13:34

[GeorgeA.]

Paul
Pai discount-ul ala se va pierde, pentru că banca va vinde...în ușoară pierdere proiectul altui investitor care îl va continua
Pierderea respectivă trebuie acoperită (asigurată)
Mersi pt.informatia legată de continutul garanției
Asta schimbă un pic lucrurile, alți dezvoltatori nu oferă așa ceva pentru că nu își ipotecheaza proiect ul
Nu mă pricep la garanții, inteleg ca practic clienții isho devin si clienți ai băncii (chiar dacă nu au credit), această le garantează că dacă isho da chix, ea preia proiectul de la debitorul isho (îl revinde probabil) dar clienților isho le da banii. Scrisoarea aia de garanție e tot un contract între banca si clienții isho si are un preț...ca orice asigurare
Nu am știut asta, dacă e legal e o k si e o garanție pe care alți investitori nu o dau si pentru asta trebuie să plătești, ca si client isho un cost inclus în preț...
Lucrurile s-ar complica abia dacă și banca ar da faliment (nu s-ar aplica garanția statului nefiind un depozit bancar)
Repet, cred că amestecarea proiectelor de birouri si locuinte e o eroare dar poate că așa au fost termenii impuși de CREDITOR , adică banca raiffeisen care dorea minimizarea riscului la proiectul de locuințe cuplandu-l cu unul de birouri.
Deci succes proiectului ca să scape toată lumea de ..creditor (inclusiv Sandor) si sa fie liberă și sănătoasă.

Aceasta postare a fost editata de GeorgeA.: 25 noiembrie 2018 - 13:53

[GeorgeA.]

Scrisoarea de garanție e importanta nu e doar o hârtie, ea schimba mult lucrurile, fără ea, la un eventual faliment al dezvoltatorilor, banca e creditor privilegiat în a-si recupera banii, (la masa credala sau cum s-o nu-mi) dar clienții dezvoltatorului NU, intre banca si ei -neexistand raporturi având doar un debitor comun dar banca ar avea prioritate
au fost cazuri de proiecte in care oamenii au pierdut banii dați avans dar banca a mai recuperat ceva (ex.terenul)etc

Aceasta postare a fost editata de GeorgeA.: 25 noiembrie 2018 - 14:09

[Paul2]

GeorgeA
Cu siguranta este importanta scrisoarea de garantie, insa eu ca si client m-am interesat din surse sigure ca acest proiect va fi finalizat si ca nu exista riscul de faliment sau insolventa si atunci am preferat sa obtin discount-ul de 4.5% oferit de dezvoltator. Un caz de care amintesti tu mai sus putem sa spunem ca este blocul lui Tender de 10 etaje care din cate am inteles a fost vandut in intregime, firma a intrat in insolventa si clientii nu si-au mai recuperat avansul dat. Totusi, la Tender aveam urme de indoiala si ceream o astfel de scrisoare pentru ca ii cunosc istoria, insa cred ca Isho ajunge sa se autofinanteze prin finalizarea zonei de Office prin chiriile pe care le primesc luna de luna. Am observat in vara ca ridicau aprox 2 etaje/luna la cladirea A si acest lucru se poate doar daca folosesti un tip de beton cu niste aditivi speciali care se matureaza mai repede decat betonul normal, insa acest tip de beton este si mult mai scump. Am vorbit cu specialisti in domeniul constructiilor si mi-au confirmat ca pe santierul Isho se lucreaza cu acest tip de beton care este mai scump, dar reduce mult timpul de maturare a betonului.

[cehb]

Eu cred ca ar fi util de contactat un avocat si poate chiar presa. Majoritatea dezvoltatorilor platesc despagubiri clientilor pe durata intirzierilor. Chiar daca asta nu e scris in contract faptul ca exista un astfel de obicei pe piata poate fi un argument legal suficient. Mai ales tinind cont de practica termenelor nerealiste estimate in contract.
Voi ce credeti?

[Valentin T]

cehb, la 25 noiembrie 2018 - 16:26, a spus:

Eu cred ca ar fi util de contactat un avocat si poate chiar presa. Majoritatea dezvoltatorilor platesc despagubiri clientilor pe durata intirzierilor. Chiar daca asta nu e scris in contract faptul ca exista un astfel de obicei pe piata poate fi un argument legal suficient. Mai ales tinind cont de practica termenelor nerealiste estimate in contract.
Voi ce credeti?

Daca piata este în scădere, este posibil ca sa facă unele concesii. Eu unu mă aștept la așa ceva. Convingerea mea este că ISHO a pierdut și va mai pierde mult teren cu aceste termene întârziate. Va trebui sa se vanda de două ori mai bine fata de cum a făcut până acum, sau mai bine zis sa vadă la persoanele care nu sunt foarte afectate de aceste întârzieri.

[HeavyD]

Vad ca ati mai scris la contracte noi pentru D este stipulat termende predare decembrie 2019
Puteti va rog sa puneti o poza din contract unde acesta apare?

Multumesc

[Paper504]

Oare citeste cineva de la Isho acest forum? As fi interesant de vazut un raspuns al lor la nemultumirile care, pe buna dreptate, incep sa apara.

[Claudiu1212]

Paul2, la 25 noiembrie 2018 - 15:23, a spus:

GeorgeA
Cu siguranta este importanta scrisoarea de garantie, insa eu ca si client m-am interesat din surse sigure ca acest proiect va fi finalizat si ca nu exista riscul de faliment sau insolventa si atunci am preferat sa obtin discount-ul de 4.5% oferit de dezvoltator. Un caz de care amintesti tu mai sus putem sa spunem ca este blocul lui Tender de 10 etaje care din cate am inteles a fost vandut in intregime, firma a intrat in insolventa si clientii nu si-au mai recuperat avansul dat. Totusi, la Tender aveam urme de indoiala si ceream o astfel de scrisoare pentru ca ii cunosc istoria, insa cred ca Isho ajunge sa se autofinanteze prin finalizarea zonei de Office prin chiriile pe care le primesc luna de luna. Am observat in vara ca ridicau aprox 2 etaje/luna la cladirea A si acest lucru se poate doar daca folosesti un tip de beton cu niste aditivi speciali care se matureaza mai repede decat betonul normal, insa acest tip de beton este si mult mai scump. Am vorbit cu specialisti in domeniul constructiilor si mi-au confirmat ca pe santierul Isho se lucreaza cu acest tip de beton care este mai scump, dar reduce mult timpul de maturare a betonului.

Pe asta se bazeaza probabil Sandor, ca va reusi sa inchirieze toate birourile si sa faca bani de acolo, dar ce se intampla daca nu reuseste asta sau cel putin nu in totalitate? Cladirea VOX de pe Torontalului e inca goala si e gata de ceva vreme deja. Plus ca are un concurent major, Openville, unde cel putin pentru birouri, e o zona mai buna

[Paul2]

Claudiu1212
Nu cred ca exista varianta ca Sandor sa nu reuseasca sa inchirieze in intregime toata suprafata din zona office pentru ca din cate am inteles se contracteaza spatiile inainte de a fi constructia finalizata. Am vorbit cu angajatii din Iulius Mall si mi-au spus mai multi ca cladirea UBC0 (Cea mai inalta din Romania-27 de etaje) este promisa in proportie de 90% unor companii si ea nici macar nu este la cota 0. Acelasi lucru se intampla si la Isho pentru ca daca nu ar fi clienti in zona office, nu s-ar grabi cu constructia in zona office, insa contractele exista deja. Nu putem compara absolut nici un santier din Timisoara sau din Romania cu ce se intampla la Vox deoarece acolo sunt probleme mari cu conducerea care stabileste preturile de inchiriere. Ei se cred la New York atat pe zona de office cat si pe zona de rezidential. La Openville am inteles ca ar fi cam 20 euro/mp de inchiriat in zona de office pe cand la Vox e mai mult. Vox se afla la iesire din oras, nu are aproape nici-o facilitate in zona si mai cer si preturi absurde. Pai pe zona rezidentiala ei cer 2.000 euro/mp ceea ce mi se pare aberant avand in vedere locatia si alte detalii. Dupa parerea mea, ambele proiecte Vox sunt un esec total pentru ca preturile nu sunt adaptate la piata si proprietarii cladirii tin cu dintii de respectivele preturi. E ca si cum as vrea eu sa vand un Iphone 8 cu 6.000 lei. Eu pot sa cer, dar nu imi da nimeni. Tot stau si ma intreb cat mai au de gand sa pastreze preturile acelea absurde cand vad ca nu au parte de nici un client.

[lionking]

Paul, este intotdeauna o greseala sa crezi ca dispui de toate variabilele ecuatiei pe care o analizezi. Investitorii stiu mult mai bine cum sta piata si ce poate intra in ea sau nu. Articolele de pe internet sunt platite, prin urmare aservite, nu te poti baza pe ele in cautarea adevarului, chiar si statisticile sunt facute doar ca sa sublinieze o afirmatie dorita, si nu invers . Orice concluzie bazata pe informatii manipulate si incomplete sunt doar pareri si nimic mai mult, sper ca intelegi asta. Este absurd sa crezi ca orice om care dispune de internet si capacitate de analiza este mai priceput la investitii decat cei care au facut din profit o cariera.
Nu ajungi milionar speculand gresit piata.

[Paul2]

lionking
Nu stiu la ce tip de analiza te referi mai exact, insa faptul ca cladirea Vox este aproape in intregime goala nu este o informatie preluata de pe internet si stie acest lucru toata Timisoara. Faptul ca Vox solicita 2.000 euro/mp la partea rezidentiala nu este preluata din presa, ci am fost personal la o intalnire cu ei si mi-au spus pretul. Pentru a fi mai exact: un apartament de 92 mp utili in interior+ 70 mp de terasa=182.000 euro tva inclus, Asta inseamna ca daca impartim 182.000 euro la 92 mp utili in interior (terasa eu nu o pun la socoteala pentru ca este un artificiu a dezvoltatorilor sa faca terase mari si sa spuna ca pretul este mic per total) ajungem la un pret de 1.978 euro/mp ceea ce este exagerat.

In ceea ce priveste situatia de la Openville nu am informatii din surse sigure, insa avand in vedere ca cele 2 cladiri de birouri finalizate sunt in intregime inchiriate si ca cu siguranta va fi si a 3-a cladire care este aproape gata, ma pune in situatia de a crede in proportie de 99% faptul ca contractele se fac inainte de a incepe efectiv constructia cladirii. Nu imi imaginez un dezvoltator imobiliar care sa bage sute de milioane intr-un proiect fara sa aibe siguranta succesului. S-au mai intamplat cazuri in Dubai in care au fost construite foarte multe blocuri tip zgarie nori si au ramas nefinalizate, insa aici nu cred ca este cazul. Poate ma insel, dar ramane de vazut!

Aceasta postare a fost editata de Paul2: 26 noiembrie 2018 - 14:48

[ralf]

Inainte sa-i plangeti de mila la Sandor si va facet fel de fel de scenarii, nu uitati ca omul a construit si vandut INTEGRAL CBC catre cei de la NEPI. A incasat o suma frumusica , asa ca are banii pentru investitii. Nu isi face el birourile cu banii vostri de apartamente. Si cam toti dezvoltatorii procedeaza la fel. Investesc din banii lor constructia la rosu si pe urma finisajele le fac din banii clientilor.
Ah da, si daca rascoliti presa economica de anul trecut , veti gasi si faptul ca partea de office are finantare de la banca

[Gioco]

A apărut primul articol despre accidentul de muncă de săptămâna trecută.

https://adevarul.ro/...0487/index.html

[Paul2]

Dumnezeu sa il odihneasca. Scurt legat de acest tragic incident. Firma de constructii nu era obligata sa verifice starea de sanatate a muncitorilor? Totusi vorbim despre un macaragiu care lucra la inaltime si noaptea. Consider ca constructorii ar trebui sa aibe reguli mai stricte in ceea ce priveste siguranta angajatilor lor, nu un examen medical superficial cum se face pe la noi.

[Doppler]

Dacă infarctul ar fi previzibil la analize atunci nu ar mai murii lumea din aceasta cauza. Putem specula ca macaragiu au o meserie sedentara și ca nu consuma lichide suficiente pentru a nu avea nevoie... dar aceste știri sint rare și deci nu vad o cauza imputabile angajatorului.

[Paul2]

Nu am foarte multe cunostinte in domeniul medical, insa infarctul nu poate fi anticipat? In sensul ca, se face EKG periodic si se constata ca inima este slabita si atunci se iau anumite masuri de protejare a inimii. Adica daca stai o viata intr-un scaun fara sa faci miscare si mai ai si analize de Ekg slabe, nu ridica semne de intrebare? Eu nu stiu cazul concret al respectivului, dar cred ca prin EKG poti sa prezici intr-o oarecare masura daca pacientul este predispus la a face infarct sau nu.

[HeavyD]

ralf, la 26 noiembrie 2018 - 14:46, a spus:

Inainte sa-i plangeti de mila la Sandor si va facet fel de fel de scenarii, nu uitati ca omul a construit si vandut INTEGRAL CBC catre cei de la NEPI. A incasat o suma frumusica , asa ca are banii pentru investitii. Nu isi face el birourile cu banii vostri de apartamente. Si cam toti dezvoltatorii procedeaza la fel. Investesc din banii lor constructia la rosu si pe urma finisajele le fac din banii clientilor.
Ah da, si daca rascoliti presa economica de anul trecut , veti gasi si faptul ca partea de office are finantare de la banca

Bun atunci cum explici neglijarea constructiilor rezidentiale si focus 100% doar pe cele de birouri?

[Paul2]

HeavyD
Am mai explicat eu treaba asta. In zona de office exista contracte cu clauze foarte stricte, suprafețe extinse care vor fi închiriate doar dacă se livrează la timp. In zona rezidențiala dacă se răzgândește un client, 2 sau 3 cu siguranța vin alți clienți doritori, dar dacă de ex Bosch se retrage din contract și se duce cu angajații la Openville atunci Sandor are o problema. Banii din chiriile din zona de office aduc mulți bani dezvoltatorului.

Nu este focus 100% pe cele de birouri pentru ca se lucrează și pe partea rezidențiala, dar mai puțin.