[Bobo83]

Din punctul meu de vedere primele puncte nici nu ar trebui negociate. Cel putin un draft la o promisiune de cumparare trebuie sa ai, nu poti semna in alb ca primarul. Parcarea iarasi, daca nu vreau pt ca nu am masina, de ce sa fiu obligat...etc. Avand in vedere preturile care se vantura acum pe piata, poate nu va fi chiar atat de dificila creditarea.

[Shhhh]

Aprox 300 - 400 de lei lunar pentru administrare? Undeva pe la 8000 EUR lunar pentru intregul bloc, si probabil alti 8000 cand apare al doilea. Doar mie mi se pare exagerat?

[michidutza]

Depinde ce servicii furnizeaza administratia - aici trebuie sa intre curatenia, tuns gazon, curatare parcare, mentenanta usi garaj si lifturi, interfon si tot ce tine de partile comune. Oare in banii astia intra si un fond de reparatii? Daca intra toate astea, mi se pare chiar decent.

1euro/m2 ar fi necesar ca sa nu ajunga peste ani buni ca majoritatea blocurilor care sunt lasate in voia sortii.

Nu stiu exact aspectul legal deoarece la noi legea zice sa se organizeze imobilul intr-o asociatie, obligatoriu => persoana juridica.


Acuma nu stiu sa si verifice cineva asta. Practic asociatii, proprietari de condominii, pe persoana fizica trebuie sa voteze ca asociatia sa lucreze cu un anume furnizor de servicii.

Faza e ca la inceput dezvoltatorul face o promisiune cu persoane fizice. Apoi contract. In final contractul de furnizarea serviciilor fiind cu o alta persoana juridica, asociatia.

Ceva mie nu imi pusca... Da na daca si autoritatile ar face legi mai bune si le-ar aplica nu s-ar ajunge in astfel ce impasuri.

Aceasta postare a fost editata de michidutza: 05 februarie 2022 - 18:16

[Florin.B RATT]

As zice ca lifturile, interfoanele, porti sau bariere, ar trebui sa aiba garantie cel putin vreo 24 de luni. Dupa aceea se hotarasc daca vor abonament sau platesc strict lucrarile efectuate.

[Soso12]

Shhhh, la 05 februarie 2022 - 15:05, a spus:

Aprox 300 - 400 de lei lunar pentru administrare? Undeva pe la 8000 EUR lunar pentru intregul bloc, si probabil alti 8000 cand apare al doilea. Doar mie mi se pare exagerat?

Plus ca o sa fie si spatiile de birouri unde probabil o sa se aplice acelasi regim.

[Soso12]

michidutza, la 05 februarie 2022 - 18:05, a spus:

Depinde ce servicii furnizeaza administratia - aici trebuie sa intre curatenia, tuns gazon, curatare parcare, mentenanta usi garaj si lifturi, interfon si tot ce tine de partile comune. Oare in banii astia intra si un fond de reparatii? Daca intra toate astea, mi se pare chiar decent.

1euro/m2 ar fi necesar ca sa nu ajunga peste ani buni ca majoritatea blocurilor care sunt lasate in voia sortii.

Nu stiu exact aspectul legal deoarece la noi legea zice sa se organizeze imobilul intr-o asociatie, obligatoriu => persoana juridica.


Acuma nu stiu sa si verifice cineva asta. Practic asociatii, proprietari de condominii, pe persoana fizica trebuie sa voteze ca asociatia sa lucreze cu un anume furnizor de servicii.

Faza e ca la inceput dezvoltatorul face o promisiune cu persoane fizice. Apoi contract. In final contractul de furnizarea serviciilor fiind cu o alta persoana juridica, asociatia.

Ceva mie nu imi pusca... Da na daca si autoritatile ar face legi mai bune si le-ar aplica nu s-ar ajunge in astfel ce impasuri.

Service charge-ul ar trebui aplicat stric la spatiile comune aferente blocurilor, iar parcari, garaje, boxe, imprejurimi magazine si restaurante nu cred ca intra in aceasta categorie. Cred ca daca serviciile ar fi contractate separat (intretinere spatii verzi, curatenie spatii comune, mentenanta lifturi, pompe, instalatii, etc.) nu cred ca s-ar ajunge la fabuloasa suma de peste 9.000 Euro/luna/bloc. Pe langa acest service charge se mai adauga si utilitatile (gaz centrala de bloc, curent spatii comune, gunoi, apa, reparatii, etc.). Problema este ca in momentul semnarii promisiunii de vanzare cumparare, care ulterior se transforma in contractul de vanzare-cumparare, dezvoltatorul iti impune sa fi de acord cu regulamentul de ordine interioara a viitorului complex rezidential (anexa la promisiune), iar in acest regulament se prevede ca "Părțile comune vor fi întreținute și îngrijite pe cheltuială Proprietarilor prin intermediul Administratorului. Proprietarii se obligă ca, ulterior constituirii Asociației, să aprobe în cadrul Asociației contractarea directă a serviciilor Administratorului contractat de către Dezvoltator pentru o perioadă de minim 3 (trei) ani."

Din punctul meu de vedere este o modalitate prin care dezvoltatorul mai stoarce niste bani (pentru o perioada destul de mare de timp), pentru o societate de "casa", prin servicii supraevaluate comparativ cu pretul pietei.

[Bobo83]

Cei de la Vox cer în jur de 1.7-2 euro pe m2 ca service charge, deci la un ap de 3 camere ajungi undeva intre 130-150 euro/ lună. Același principiu 3 ani servicii asigurate de Vox, după care se poate negocia cu altcineva.
Sincer și într-un caz și în altul mi se pare o hoție la drumul mare.

Trimis de pe al meu Mi 10 folosind Tapatalk

[Shhhh]

Nu stiu de Vox dar acolo daca tin minte sunt si altfel de servicii oferite. Conceptul e de rezidenta stil hotel, cu receptie, sala fitness etc... nu stiu daca banii aia sunt pentru acelasi tip de servicii.

@michidutza: e ok sa ceri o suma mai consistenta dar dupa ce se iese din garantie. Si nici atunci nu cred ca e necesara o astfel de suma

[Bobo83]

Chiar și așa e o sumă exagerată. la o medie de 100 de euro, vin cel putin 10000 euro lunar cheltuieli...ar trebui să aibă recepția de la Hilton. Preturile sunt comparabile cu cele din străinătate, ba știu rezidentente noi care au preturi cu 5% mai mici.

Trimis de pe al meu Mi 10 folosind Tapatalk

[Florin.B RATT]

Asa e in tara in care treci brusc de la buda din fundul curtii la Villeroy & Boch, fara etapele intermediare.

[michidutza]

Am mai reflectat asupra costurilor. 1euro/m2 ar trebui sa fie acoperitor pentru toate cheltuielile cu administratia .

Dar atata timp cat nu e clar ce intra in aceste servicii e jaf la drumul mare.

Corect ar fi sa se stanga suma aceasta. Apoi spre exemplu 10-15% e comisionul firmei care administreaza fondul, banii necheltuiti cu costurile lunare curente sa mearga la fondul de reparatii/investitii....

Si sa fim seriosi daca oamenii sunt obisnuiti sa nu plateasca fond de reparatii, peste 10-15 ani se trezesc ca nu sunt bani pentru o zugraveala a casei scarii...si nici vointa nu va fi ca nu e in cultura locului.


Ca si paranteza [ Eu nu stiu cum sa fac cu vecinii actuali sa le transmit ca nu o sa reabilitam termic fatada blocului cu 50lei fond de reparatii. Si 50 de lei e trecerea de la 0 lei.=> Dar cu toate ca e bloc mai vechi nu inseamna ca e mult mai ieftin + ca si valoarea lor merge tot in sus.
Bloc de 7 etaje cu 28 ap - cred ca o anvelopare la costurile actuale o faci cu minim 40000euro. La costurile astea cam cati ani trebuie sa strangi 50lei/luna?! => in contextul actual cu incalzirea vom fi nepregatiti multi ani]

Aceasta postare a fost editata de michidutza: 05 februarie 2022 - 21:32

[rue]

In Finlanda cineva și a cumpărat un apartament cu 100 k euro dar... tot blocul ajunsese la durata la care era obligatorie reabilitarea completa: toate instalațiile, tâmplarii etc și costa cam 50 k de apartament. Cresc că se face la 25 de ani și se face complet blocul primind și o garanție pe acele instalații, grupuri sanitare etc. Ajunge că o casa noua, la zi și dpdv energetic.

[michidutza]

Astfel in Finlanda nu sunt surprinsi ca si la noi, cred . Blocuri neizolate, Colterm in colaps, sifonari de fonduri ani si ani de zile, justitie vesnic adormita....si acuma ne-am trezit cu atatea probleme ca nu stim de unde sa incepem

Noi inca nu am trecut de faza ca ne surprinde zapada in mijlocul iernii.

Aceasta postare a fost editata de michidutza: 05 februarie 2022 - 21:57

[Soso12]

Am fost ieri la un prieten la Vivalia Complex (Eroilor) si totalul cheltuielilor pentru luna Decembrie 2021 (administrare, curatenie, intretinere spatii verzi, curent spatii comune, apa, gunoi, mentenanta, etc.), pentru 112 apartamente, este de aproape 20.000 lei, comparativ cu peste 9.000 Euro/luna la Paltim doar pentru partea de administrare+intretinere spatii verzi si spatii comune+curent spatii comune+mentenanta, la care se adauga celelalte utilitati (gaz, apa, gunoi). Nu ma intelegeti gresit, nu caut sa denigrez proiectul de la Paltim, dar diferentele mi se par astronomice, indiferent ce servicii ar promite Administratorul contractat de catre dezvoltator.

[michidutza]

Poate e mare suma, 1euro/m2. E mare daca nu se prevad si bani de investitii/reparatii. Sunt convins ca sunt multe probleme la Vivalia. Si eu am impresa ca Vivalia e exact blocul ala care peste 10-15 ani se vor c**a pe ei pentru o zugraveala proaspata pe casa scarii.
Se preteaza pentru inchriere la studenti, cel din complex - cum zic agentii "investitie sigura" si sunt convins ca nimeni nu va fi interesat sa se dea bani pentru a il intretine. Alta chestie care as mentiona-o e ca la noi in multe cazuri chiriasul platetste si fondul de reparatii, proprietarul neasumandu-si cheltuielile de administratie pe perioada inchirierii. In aceste conditii prevad un viitor nu prea stralucit...

Din pacate asa merg lucrurile la noi in tara, aceasta e cultura. Daca ridicam capul din pamant mai des si ne uitam la cladiri....am constietiza ca sunt multe urate, cu cabluri spanzurand peste tot si intr-o stare avansata de degradare. De ce? Pentru ca acestea sunt cladiriile decizilor luate acuma 10,20, ba chiar 30 de ani si uite in continuare nimeni nu face cu adevarat ceva. [ In 2007 am zis ca dupa 2010, neputandu-se peste noapte nimic a aparea...dar ne vom fi ridicat si noi mai spre standardele europene...dar uite sunt surprins ca nici dupa 15 ani nu s-a schimbat enorm - s-a mai carpit, au mai aparut parcari, s-au mai mansardat blocuri si s-a intensificat haosul urban - da nu avem cladiri mai frumoase si un mediu urban mult mai bun, din pacate ]
Blocurile comuniste multe au cel putin 40 de ani....si ce se intampla? Le mansardam sau se strang ceva bani in graba si se fac niste lucrari de mantuiala, suna cunoscut?! Dar unele au retelele de utilitati neatinse - ceea ce nu e chiar modernizare.


Sunt entuziasmat sa vad cand vor aparea mansarde si pe blocurile mai noi construite dupa 2000, multe fiind deja jalnice in privinta aspectului si unele au probleme deja cu infiltratiile la ultimele etaje... dar cui pasa?!

PS: Legat de Vivalia voi reveni cu poze de la V4, deja se fisureaza fatada in locuri ...de bine ce e facuta. Eu le-as recomanda deja sa isi mareasca bugetul ca na, garantia e ca si inexistenta...

Aceasta postare a fost editata de michidutza: 07 februarie 2022 - 20:24

[The Mechanic]

Cred ca era mai corect sa se stabileasca pretul dupa numarul de persoane care locuiesc in apartamentul respectiv, nu dupa cati mp are.
De exemplu, una e sa faci curat pe scari dupa o persoana care vine cu noroi de afara pe papuci, alta e sa faci curat dupa 4 persoane la fel de murdare pe papuci.

[michidutza]

Teoretic si ai dreptate. Curatenia e pe persoane, dar e si pe suprafata ( nu inseamna a ca nu vei spala peste tot, nu?!) Fondul de reparatii(doarece ar trebui investiti in starea generala a blocului - respectiv valoarea acestuia) e pe mp, ca "nu o sa conducem masini identice" daca tu vinzi ap cu 4camere si eu cu doar 1camera.

Aceasta postare a fost editata de michidutza: 07 februarie 2022 - 21:16

[The Mechanic]

si la reparatii ar trebui sa fie tot pe nr de persoane. de exemplu, uzura liftului: 4 persoane care stau in acelasi apartament de 60 mp uzeaza liftul mai mult decat o singura persoana care sta intr-un apartament de 60 mp.

[michidutza]

O sa mai fac ultima completare ca deja mergem off topic.

Revizia si curentul da, cel mai corect ar fi sa fie impartite la nr de persoane. In schimb la reparatii sau chiar schimbarea liftului se imparte la mp(numita cota parte indiviza)...deoarece e o investitie intr-un bun comun. Iar acesta poate creste sau scade valoare imobilului, impicit fiecare apartament luat individual in cazul unei tranzactii.

[Soso12]

michidutza, la 07 februarie 2022 - 20:03, a spus:

Poate e mare suma, 1euro/m2. E mare daca nu se prevad si bani de investitii/reparatii. Sunt convins ca sunt multe probleme la Vivalia. Si eu am impresa ca Vivalia e exact blocul ala care peste 10-15 ani se vor c**a pe ei pentru o zugraveala proaspata pe casa scarii.
Se preteaza pentru inchriere la studenti, cel din complex - cum zic agentii "investitie sigura" si sunt convins ca nimeni nu va fi interesat sa se dea bani pentru a il intretine. Alta chestie care as mentiona-o e ca la noi in multe cazuri chiriasul platetste si fondul de reparatii, proprietarul neasumandu-si cheltuielile de administratie pe perioada inchirierii. In aceste conditii prevad un viitor nu prea stralucit...

Din pacate asa merg lucrurile la noi in tara, aceasta e cultura. Daca ridicam capul din pamant mai des si ne uitam la cladiri....am constietiza ca sunt multe urate, cu cabluri spanzurand peste tot si intr-o stare avansata de degradare. De ce? Pentru ca acestea sunt cladiriile decizilor luate acuma 10,20, ba chiar 30 de ani si uite in continuare nimeni nu face cu adevarat ceva. [ In 2007 am zis ca dupa 2010, neputandu-se peste noapte nimic a aparea...dar ne vom fi ridicat si noi mai spre standardele europene...dar uite sunt surprins ca nici dupa 15 ani nu s-a schimbat enorm - s-a mai carpit, au mai aparut parcari, s-au mai mansardat blocuri si s-a intensificat haosul urban - da nu avem cladiri mai frumoase si un mediu urban mult mai bun, din pacate ]
Blocurile comuniste multe au cel putin 40 de ani....si ce se intampla? Le mansardam sau se strang ceva bani in graba si se fac niste lucrari de mantuiala, suna cunoscut?! Dar unele au retelele de utilitati neatinse - ceea ce nu e chiar modernizare.


Sunt entuziasmat sa vad cand vor aparea mansarde si pe blocurile mai noi construite dupa 2000, multe fiind deja jalnice in privinta aspectului si unele au probleme deja cu infiltratiile la ultimele etaje... dar cui pasa?!

PS: Legat de Vivalia voi reveni cu poze de la V4, deja se fisureaza fatada in locuri ...de bine ce e facuta. Eu le-as recomanda deja sa isi mareasca bugetul ca na, garantia e ca si inexistenta...

Vorbim despre lucruri total diferite. Service charge-ul face referire la serviciile lunare (curente) nu la fond de reparatii sau investitii viitoare in imobil.