[ralf]

HeavyD, la 26 noiembrie 2018 - 17:13, a spus:

Bun atunci cum explici neglijarea constructiilor rezidentiale si focus 100% doar pe cele de birouri?

Nu sunt neglijate, doar ca se lucreaza in pas mai lent. La birouri se lucreaza la un singur corp. Pe cand la rezidential se lucreaza simultan la 3 cladiri. Tot aceleasi firme. Poti face calculele.
Iar lucrarile la rezidential necesita mult mai multa atentie, avand in vedere finisajele. Daca ma intrebi pe mine, ritmul e unul destul de bun pentru 3 santiere simultane.
Inteleg supararea viitorilor proprietari si cred ca dezvoltatorul ar trebui sa comunice termene mai realistice, pentru ca lumea sa poata sa-si faca planuri.

[ralf]

Paul2, la 26 noiembrie 2018 - 16:24, a spus:

Nu am foarte multe cunostinte in domeniul medical, insa infarctul nu poate fi anticipat? In sensul ca, se face EKG periodic si se constata ca inima este slabita si atunci se iau anumite masuri de protejare a inimii. Adica daca stai o viata intr-un scaun fara sa faci miscare si mai ai si analize de Ekg slabe, nu ridica semne de intrebare? Eu nu stiu cazul concret al respectivului, dar cred ca prin EKG poti sa prezici intr-o oarecare masura daca pacientul este predispus la a face infarct sau nu.

Nu e neaparat sa aibe ceva dinainte. Poate omul a avut o zi grea, oboseala , s-a certat cu cineva , i-a crescut tensiunea si a facut infarct. Putea sa-i faca EKG zilnic. Plus ca de la o varsta toata lumea e predispusa.

[Valentin T]

ralf, la 26 noiembrie 2018 - 17:40, a spus:

Nu sunt neglijate, doar ca se lucreaza in pas mai lent. La birouri se lucreaza la un singur corp. Pe cand la rezidential se lucreaza simultan la 3 cladiri. Tot aceleasi firme. Poti face calculele.
Iar lucrarile la rezidential necesita mult mai multa atentie, avand in vedere finisajele. Daca ma intrebi pe mine, ritmul e unul destul de bun pentru 3 santiere simultane.
Inteleg supararea viitorilor proprietari si cred ca dezvoltatorul ar trebui sa comunice termene mai realistice, pentru ca lumea sa poata sa-si faca planuri.

De exemplu, blocul D s-ar fi vândut așa de bine și repede, dacă venea cu un termen realist? Crezi că l-a scos la vânzare din lipsa de ocupație? A văzut că este cerere mare și a vândut. Banii sunt bine veniți. Dar când vezi cu lucrează 4 oameni la legat de fier, îți dai seama că omul nu se grăbește deloc. Și că socotelile tale nu se potrivesc deloc cu povestile dezvoltatorului. Pentru mine este evident faptul că dezvoltatorul a știu din start că nu va respecta termenele la nici unul din blocuri.
Întrebarea este de ce nu se grăbește? De ce nu aduce mai multe echipe de oamenii? Singura mea explicație este că nu are bani. Și că construiește bătrânește, nu curge dar picura.Daca ar fii construit repede in 3 ani avea profituri și mai mari, fata de cat o sa aibe cu aceste întârzieri.

Aceasta postare a fost editata de Valentin T: 26 noiembrie 2018 - 18:07

[GeorgeA.]

Ralf
Sandor o fi având bani din vânzarea birourilor către nepi , dar poate are si ALTE planuri (ex.achizitii de terenuri în Tm si alte orașe) si , deocamdată, a păcălit un pic niște oameni dornici să aibe si ei un ap, intr-un anumit orizont de timp .
Ceea ce nu e frumos.
Ceva -ceva face probabil cu câteva milioane de euro din avansurile de la Parkside D, dar nu la acea clădire...

Lionking
Un milionar poate greși cu brio, chiar și un miliardar.
Profitul din trecut nu denotă vreo calitate definitiva a omului respectiv si repetarea profitului la infinit.

Aceasta postare a fost editata de GeorgeA.: 26 noiembrie 2018 - 18:16

[Florin.B RATT]

Paul2, la 26 noiembrie 2018 - 15:30, a spus:

...nu un examen medical superficial cum se face pe la noi.

Nu stiu, probabil ca se face si superficial, dar la Explomed unde isi testeaza STPT angajatii, nu primesti drept de lucru nici daca ai tensiunea arteriala usor marita, fiind trimis la cardiolog. Cat despre vedere, pilotii de la Lufthansa sunt de-a dreptul chiori pe langa noi

[HeavyD]

Asa cum zice si Valentin T is si eu de aceeasi parere ca are probleme cu bani.

Uitate la OV. acplo se lucreaza la foc continu si nu se pare sa aiba lipsa de fonduri sau forta de munca!

Sincer daca se vroia se putea face rost de forta de munca si se termina totul la timp!

[ralf]

HeavyD, la 26 noiembrie 2018 - 21:02, a spus:

Asa cum zice si Valentin T is si eu de aceeasi parere ca are probleme cu bani.

Uitate la OV. acplo se lucreaza la foc continu si nu se pare sa aiba lipsa de fonduri sau forta de munca!

Sincer daca se vroia se putea face rost de forta de munca si se termina totul la timp!

Ma uit la OV, dar discutam de alta calitate a lucrarilor. Nu se compara cele 2. Una e office&retail cealalta e rezidential. Multe firme din TM au refuzat sa lucreze acolo desi ar fi putut. Si vor fi multe firme (subcontractanti) care la finalul lucrarilor vor ramane neplatiti
Dascalu are propria firma de constructii care ii face lcurarile. El e intr-o continua dezvoltare tocmai pentru ca are nevoie sa construiasca. Sandor in schimb nu s-a complicat sa-si faca o firma de constructii, ar fi prea mare bataia de cap. El dezvolta si vinde.
Si repet , discutam de alt nivel la calitatea lucrarilor : finisaje, echipamente etc.
Si ca un reminder : nu te obliga nimeni, sa cumperi din faza de proiect. Poti astepta finalizarea proiectului si sa cumperi dupa. De la dezvoltator daca mai sunt apartamente libere sau din piata de la noii proprietari. Termenele de executie sunt depasite si in strainatate, asa ca va rog nu-mi dati exemple pentru ca stiu E un deranj pe care ti-l asumi la achizitie.
Un exemplu patit chiar si de mine : am dat comanda la mobila la un magazin din Dumbravita ce aduce din Germania. Termen de livrare 30-60 de zile. La final au fost cam 100 pe motiv ca nu au avut transport catre Romania. Desi achitasem 50% din suma ca si avans.
Intarzieri la livrare pot exista din diverse cauze, care nu tin neaparat de vanzator/dezvoltator. Ideea e sa fii constient ca poate sa apara si sa fii pregatit.

[HeavyD]

Da is de acord ca poate sa exista intarzieri la livrare dar ideea este sa anunti omul din timp si nu il ultimul moment!
Is de acord cu tine ca este mai complex o contructie rezidentiala decat cel de birou dar daca numari cati muncitori lucreaza la birouri si cati la rezidential o sa ramai uimit ca la birouri lucreaza mult mai multi muncitori decat la rezidentiale. (poate chiar dublu)
Cei de la Isho ziceau in septembrie ca nu au nici o intarziere si o sa livreze la timp

[Valentin T]

ralf, la 27 noiembrie 2018 - 09:59, a spus:

Ma uit la OV, dar discutam de alta calitate a lucrarilor. Nu se compara cele 2. Una e office&retail cealalta e rezidential. Multe firme din TM au refuzat sa lucreze acolo desi ar fi putut. Si vor fi multe firme (subcontractanti) care la finalul lucrarilor vor ramane neplatiti
Dascalu are propria firma de constructii care ii face lcurarile. El e intr-o continua dezvoltare tocmai pentru ca are nevoie sa construiasca. Sandor in schimb nu s-a complicat sa-si faca o firma de constructii, ar fi prea mare bataia de cap. El dezvolta si vinde.
Si repet , discutam de alt nivel la calitatea lucrarilor : finisaje, echipamente etc.
Si ca un reminder : nu te obliga nimeni, sa cumperi din faza de proiect. Poti astepta finalizarea proiectului si sa cumperi dupa. De la dezvoltator daca mai sunt apartamente libere sau din piata de la noii proprietari. Termenele de executie sunt depasite si in strainatate, asa ca va rog nu-mi dati exemple pentru ca stiu E un deranj pe care ti-l asumi la achizitie.
Un exemplu patit chiar si de mine : am dat comanda la mobila la un magazin din Dumbravita ce aduce din Germania. Termen de livrare 30-60 de zile. La final au fost cam 100 pe motiv ca nu au avut transport catre Romania. Desi achitasem 50% din suma ca si avans.
Intarzieri la livrare pot exista din diverse cauze, care nu tin neaparat de vanzator/dezvoltator. Ideea e sa fii constient ca poate sa apara si sa fii pregatit.

Cred că nu vorbim de întârzieri, vorbim de termene de finalizare stabilite total nerealist( daca iei in calcul forța de muncă prezenta pe santier). Din punctul meu de vedere acest proiect este un fiasco.

[ralf]

HeavyD, la 27 noiembrie 2018 - 11:46, a spus:

Da is de acord ca poate sa exista intarzieri la livrare dar ideea este sa anunti omul din timp si nu il ultimul moment!
Is de acord cu tine ca este mai complex o contructie rezidentiala decat cel de birou dar daca numari cati muncitori lucreaza la birouri si cati la rezidential o sa ramai uimit ca la birouri lucreaza mult mai multi muncitori decat la rezidentiale. (poate chiar dublu)
Cei de la Isho ziceau in septembrie ca nu au nici o intarziere si o sa livreze la timp

Daca este sa privesc din punctul de vedere al investitorului, mi se pare normal sa traga tare pentru birouri alea aduc bani luna de luna. Apartamentele se vand doar o data.
Corect si fair play era sa anunte termene de finalizare in care s-ar putea incadra. Dar probabil nu a vrut sa sperie cumparatorii. Problemele au inceput de la primarie, ca au intarziat cu autorizatiile si bineinteles ca s-a decalat totul. Plus avizele necesare dureaza foarte mult, iar fara ele nu pot incepe.
Cat despre mobilizarea de pe santier, eu nu cred ca mai exista firma de constructii sau instalatii in oras care sa nu aibe lucrari pe urmatoarele luni. Deci forta de munca proaspata in niciun caz.

[Valentin T]

ralf, la 27 noiembrie 2018 - 14:19, a spus:

Daca este sa privesc din punctul de vedere al investitorului, mi se pare normal sa traga tare pentru birouri alea aduc bani luna de luna. Apartamentele se vand doar o data.
Corect si fair play era sa anunte termene de finalizare in care s-ar putea incadra. Dar probabil nu a vrut sa sperie cumparatorii. Problemele au inceput de la primarie, ca au intarziat cu autorizatiile si bineinteles ca s-a decalat totul. Plus avizele necesare dureaza foarte mult, iar fara ele nu pot incepe.
Cat despre mobilizarea de pe santier, eu nu cred ca mai exista firma de constructii sau instalatii in oras care sa nu aibe lucrari pe urmatoarele luni. Deci forta de munca proaspata in niciun caz.

De unde știi tu de unde a inceput problema? Eu stiu că s-a vândut după ce au primit autorizatile necesare. Observ că faci o serie de aprecieri, bazat pe ce?

[Radon ZR]

<p>
Aș fi vrut să fiu ceva mai activ și să postez un pic mai frecvent și la momentul potrivit, dar anumiți factori obiectivi nu-mi permit mereu.

Nu știu cât e de relevant să vă luați după numărul de muncitori surprinși în poze la lucru într-o zonă a șantierului; puteți ține cont de faptul că eu pozez de multe ori la ore din afara programului obișnuit de lucru sau pur și simplu surprind un moment de pauză; de exemplu azi, la ora 12 șantierul părea abandonat, cred că a fost o ședință generală sau ceva similar, ulterior muncitorii au reapărut și au continuat în ritm obișnuit. Dacă pozam și postam imagini din acel moment de pauză totală în timpul unei zi lucrătoare, probabil rezulta că echipele au fugit la OV Sigur că imaginile cu evoluția de la o zi/săptămână la alta sunt mult mai relevante pentru progresul în fiecare parte a șantierului și sunt un barometru mult mai elocvent pentru ritmul muncii.

Legat de accident, deși în următoarele zile presa a fost neobișnuit de tăcută pe un subiect care de obicei apare în toate publicațiile locale, în noaptea respectivă sirenele n-au apucat să fie puse pe ”silent” în momentul sosirii și astfel am știut că s-a petrecut ceva. Evident că nu am fost sus în macara, nu am acces la informațiile echipelor de control ITM și Poliție, dar aș înclina să cred că varianta infarctului este... convenabilă; pur speculația mea și a altor martori de la distanță, cu marjă mare de eroare. Coincidență sau nu, în ziua/seara respectivă a plouat abundent, metalul scării e alunecos, omul era pe ultima platformă a macaralei de sub cabină; când au ajuns echipajele în zonă nu se mai lucra de câteva ore pe șantier, deci probabil au fost alertate de apropiații macaragiului. A doua zi am prins momentul când a urcat prudent spre cabină următorul macaragiu, care, ”coincidență” - verifica temeinic scara de metal. Desigur, fie cădere fie infarct, nu cred că poate fi învinuit șantierul sau o altă persoană pentru tragedie, și mă miră secretomania asta; ăsta e deja al doilea eveniment (despre care știu eu!) după cel cu țeava de gaz care pare ținut departe de presă.

În rest, la RA s-a ajuns și se lucrează la et. 9, Office-ul este la et. 3 și se fac pregătiri pentru conectarea structurii cu Office 1. Strada care în presă era deja asfaltată de săptămâna trecută, o vedeți în imagini cum a progresat, ș.a.m.d
</p><p>
Datele la care sunt făcute pozele le regăsiți în numele fișierelor.</p>

Thumbnail atasat

• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 
• 

Aceasta postare a fost editata de Radon ZR: 27 noiembrie 2018 - 23:50

[ralf]

Valentin T, la 27 noiembrie 2018 - 22:10, a spus:

De unde știi tu de unde a inceput problema? Eu stiu că s-a vândut după ce au primit autorizatile necesare. Observ că faci o serie de aprecieri, bazat pe ce?

Daca fac aprecieri stiu pe ce ma bazez , nu-mi dau cu presupusul cum fac unii cam toate afirmatiile mele au un background verificat si informat

[HeavyD]

Autorizatia de la primarie ai primito deja in mai. asa ca aveau timp linistit sa inceapa cum au primit autorizatia.

[zzx]

Chiar din aprilie(de când puteau să înceapă fundaţia) au cam lălăit Parkside D. Iar faza cu materialele... nu înţeleg cum poţi să ai întârzieri cu materiale, când bani au fost destui din avansuri, iar furnizorii abia aşteaptă să le dai comenzi mari. Majoritatea materialelor ce trebuie comandate în fazele astea... mai mult ca sigur că se aflau deja în depozite; nu trebuiau "fabricate".

[BogdanTm]

Putin discutabil..faza cu materialele pe stoc. Daca intr-adevar urmaresc sa isi optimizeze si maximizeze profitul sunt foarte atenti la costurile de achizitie prefera sa astepte decat sa cumpere repede ce e scump. Si piata materialelor de constructie e limitata si acum in Timisoara se construieste mult. Ca sa ai pret bun trebuie sa platesti avansuri si sa negociezi la sange pe cantitati. Plus ca cei care le vand fiind acum "pe val" ca e cerere au si pret pe masura ..Daca Doamne fereste vine iar criza ciclica te vor implora sa cumperi de la ei..momentan de pilda gasesti greu fier beton pentru armaturi care sa nu fie la colac ci in bare...cel de la colac fiind extrem de greu de intins si necesitand mult mai multe legaturi deci cost in plus cu manopera.. Da, gasesti bare de fier beton la Galati de pilda..da costul transportului deja urca costul lucrarii. In plus si statiile de betoane din zona au capacitate limitata...si clar au prioritate clientii care cumpara mult...si asa la o lucrare "mica" comparata de pilda cu OV ajungi sa iti aduca betonul si pompa doar noaptea ...si iar cresc costurile salariale cu munca de noapte...si ...tot asa. Tot ce am incercat sa explic e cunoscut din situatie reala si concreta nu din auzite. Nu doresc pe niciunde sa le caut scuze doar sa explic plutin cate probleme pot aparea pe un santier. De pilda si caramida de anumite dimnsiuni si calitate o gasesti pe stoc in Serbia dar la alt pret...plus transportul. Se anunta o iarna grea meteo si nu ti-e totuna cand iti vin tirurile cu caramida din oras sau de peste granita...cu intarziebbrile si costurile inerente.

Iar daca iti faci un grafic de executie si te bazezi ca vei obtine autorizarile de la primarie in 3 luni sa zicem....si iti inchiriezi macara si cofraje si restul si te intarzie cu o luna autorizatia...aceea va fi luna in care tu constructor platesti si chirie la macara si la cofraje si la restul...fara sa poti face nici o munca pe santier. Sa nu credeti ca tara e plina de macarale pe care le inchiriezi cu un telefon...cei care le au nu duc lipsa de comenzi. Si macaragiul autorizat sa o opereze de catre ISCIR este platit la zi de prezenta pe santier fie ca ai sa ai dai de lucru fie ca nu.

[Valentin T]

Totuși când vorbim de un proiect mare, mai angajezi 5 oamenii care sa managereze situațiile descrise de tine. Stau si mă gândesc cate probleme vor fii când va trebui sa gestioneze materialelor folosite la finisaje.

[GeorgeA.]

Bogdan Tm
Vestea proasta e ca la anul va fi ..mai greu.
Poate dacă antreprenorul s-ar fi asociat cu alții și ar fi făcut un trust de construcții acum câțiva ani scăpa de unele variabile (muncitori, macarale si cofraje etc)
Era un fel de dezvoltare pe verticala pentru a reduce costurile, înainte de 1900 au făcut asta primii milionari americani (atuncea milionul de dolari era cat miliardul de azi, pe puțin)
Așa na greu singur, chiar dacă ești special.
Bine are si o echipă de vanzari fotogenica , dar cam slăbuță dezvoltare pe verticala.
DEPINDE de prea multi..

[BogdanTm]

Valentin T, la 28 noiembrie 2018 - 21:19, a spus:

Totuși când vorbim de un proiect mare, mai angajezi 5 oamenii care sa managereze situațiile descrise de tine. Stau si mă gândesc cate probleme vor fii când va trebui sa gestioneze materialelor folosite la finisaje.

Sti de unde vine mare parte din problema? Nu din faptul ca nu ar avea personal calificat la management...ci simplu din mersul pietii..cererea-oferta... DACA ipotetic vorbind la momentul T0 avea capital disponibil si il investea in achizitii preferentiale de materiale..pentru ca in momentul in care unui distribuitor sau furnizor ii platesti in avans sa zicem 20.000 metri cub beton necesari la constructia ta cu un contract blindat juridic ..pai si cu roaba si tot ti-l va livra la momentul necesar tie de frica penalitatilor contractuale...Dar in momentul in care investitorul incaseaza avansurile el deja e indatorat bancar pentru alte credite si investitii anterioare si e foarte ispititor sa aiba la dispozitie capital lichid pentru "castane"..adica terenuri care se executa silit de pilda, sau cladiri ridicate partial cu constructor in insolventa dar finantate din buget public...stai 2-3 ani pentru bani dar 100000 euro bagati in acea cladire se intorc 700000 euro...la preturile de deviz licitate. Doar ca pentru a avea cas flow te indatorezi din nou bancilor ...si roata se tot invarte....per total e castig dar vesnic se "jongleaza"...rostogolim datoriile....pana la momentul x cand vine decontarea si atunci ai bani si de TVA si de impozite si de tot...Si din aceasta rostogolire daca la un moment dat ajungi in "miez" pur si simplu firma ta devine "too big to fail"...dar odata cu asta vin si sponsorizarile politice...si alte treburi. Cand rulezi ca si si firma privata milioane de euro incasate si platite..si banca discuta altfel cu tine ai alta dobanda alt comision si altfel ti se raspunde cand doresti inca o linie de credit in plus...deja banca are interesul sa te "creasca" pe tine ca sa ii mearga bine si ei....

Din pacate la noi experienta i-a invatat pe investitori ca lichiditatea e sfanta...forteaza maxim sa adune mult cash si intind pelteaua sa nu plateasca decat prin credite si la termene lungi..de frica foarte reala a unui nou crah...de aici...blocajele si intarzierile. Caz concret actualul sediu al ANAF de pe Gh Lazar..care stiti ca pana in 1994 era teren viran...le-a luat 20 de ani!!!! sa il ridice. Si daca nici Ministerul de Finante nu are bani in tara asta....


Studiu de caz pentru stimatii mei colegi de forum: firma ITAL ROM care a fost prima firma privata de constructii cu adevarat putrernica in anii 1990..ei au ridicat Casa Muller Gutenbrun...azilul de langa piata 700 si sediul BRD din complex...pentru Timisoara in 1996 cand au cladit acel sediu cu lift exterior in tub de sticla era soarele de pe cer...ca si cum ai face terminal TGV in gara de nord ..aveau aproape 1000 de angajati...firma privata!! Ei bine in ziua de azi fostul patron a ajuns sa locuiasca cu chirie intr-o garsoniera modesta de la periferia orasului...cu firma lichidata tocmai din cauza ca nu a "rostogolit" bine roata creditelor si a datoriilor fata de banci...si ca atunci cand a fost pe val s-a intins un pic prea mult...de asta toti investitorii tin cash cat mai mult...si amana...cat tine bunul simt si dincolo de el....

Oare de ce si cand achizitionezi un banal terminal telefonic cu abonament oamenii prietenosi de la operatorii telecom iti pun rapid sub nas un modest contract scris cu font de 4...pe 15 pagini..si iti arata direct cu degetul..semnnezi aici..aici...aicii..fara sa te lase sa il citesti si sa il explice in detaliu? Alta intamplare cunoscuta direct..fostul meu patron dorea sa isi achizitioneze in leasing un autoturism..vorbim de anii 2004-2005...Cand cerea reprezentantilor de la vanzari sa ii dea in alb un exemplar de contract pe care sa il citeasca pe indelete si sa il priceapa se lovea de un refuz constant...Nu degeaba orice pas legal fac americanii au alaturi avocatul...el il spune daca sa semnezi sau nu si daca e in avantajul tau sau nu clauza prevazuta in contract...

Aceasta postare a fost editata de BogdanTm: 28 noiembrie 2018 - 21:57

[Valentin T]

Aproape am crezut că faci parte din managementul ISHO, să înțeleg că investitorul sta cu banii la saltea și se concentrează pe speculații? Posibil sa fie adevărat ce spui, proiectul asta i-ar aduce o căruță de bani, pentru asta trebuie să pună osul și bani la bătaie. Poate Sandor s-a intins mai mult de cat ii este plapuma, și acum da înapoi.

Aceasta postare a fost editata de Valentin T: 28 noiembrie 2018 - 22:51