STP Timișoara Forum: Pretul imobiliarelor in Timisoara (discutii libere despre preturi, zvonuri etc.) - STP Timișoara Forum

Shhhhh nu ai înțeles absolut nimic.
Discuția era despre scăderea preturilor, era vorba că banca nu permite scăderea prețului sub un anumit plafon.

Normal că dacă poți vinde mai scump decât ai planificat e foarte bine.

Shhhh, la 29 noiembrie 2020 - 14:41, a spus:

Decebal, la 29 noiembrie 2020 - 15:33, a spus:

Eu cred ca a inteles foarte bine.

E clar ca 2000 de euro nu e pretul minim impus de banca... Dar nici nu stateau de vorba cu dezvoltatorii de exemplu, daca aveau de gand sa vanda in pierdere.

Banca are grija sa isi calculeze riscurile, atat. Doar partial cred ca banca ar stabili preturile imobiliare. Ei isi calculeaza un prag de rentabilitate al afacerii, astfel incat dezvoltatorul sa nu se bage singur in faliment dar sa faca si un profit, de aceea ii intereseaza un pret minim de vanzare.

Daca ar fi sa schimbam perspectiva, daca banca stabileste pretul final, atunci si marja de profit a dezvoltatorului e ca si stabilita("batuta in cuie"/"nenegociabil") .

Dar treaba cu banca, la negocieri, eu cred ca e vrajeala. Oricand dezvoltatorul poate sa lase din profitul acestuia la negocierea unei tranzactii. Banca nu are ce sa piarda... deci nu prea are ce sa isi bage nasu.

Aceasta postare a fost editata de michidutza: 29 noiembrie 2020 - 18:20

1.Băncile impun uneori preturi minime ridicate IN MOD DiRECT .Pentru că legea nu le permite să dezvolte ele însele proiecte imobiliare, o fac de uneori ,prin intermediari.
Există fonduri de investiții în imobiliare care nu is decât divizii externalizate ale băncilor.
Nicio bancă (= actionarii inițiali) nu risca nimic, de când legea falimentului se mai aplică doar pentru afacerile-mici -de familie, pentru ceilalți exista principiul privatizării profiturilor si naționalizarii pierderilor.
2.bancile pot impune preturi ridicate INDIRECT, acceptând valori de evaluare ridicate ale imobilelor, la clienții persoane fizice cărora le vând credite imobiliare pe proiectele (dezvoltate de acoliții lor sau de alții).
Aici au nevoie de COMPLICITATEA autorității de reglementare <nationale> bnr adică , această stabilește grad de îndatorare maxim , teoretic după legi economice, care să nu ducă la supra-indatorarea tinerilor.
Practic...realitatea e alta.
Culmea e că la pct 2 riscul e preluat de stat prin p.prima casa.de ex la noi, în alte state prin acceptarea de către banca centrală (fed, bce ) a activelor imobiliare umflate ca si garanție pentru împrumuturile cu cost spre zero pe care le acorda ORICAND băncilor.

Aceasta postare a fost editata de GeorgeA.: 29 noiembrie 2020 - 17:24

Da, George probabil ca intr-un fel sau altul reusesc sa stabileasca pretul, nu in mod direct. Au destule parghii.

Ca ma gandeam si la toti dezvoltatorii aparuti. Totusi sa construiesti blocuri vorbim de milioane. Nu cred ca toti au milioane cu care sa gireze. Creditele care le iau sunt ipotecare. In situatia data crditul se gireaza cu imobilul in sine, ala care e in constructie. Caz in care banca preia partea mare din risc si nu dezvoltatorul. Contributia dezvoltatorului e infima in acest caz. (in sensul ca daca el pune 20%, riscul e de 20%)

Astfe bancile au control direct asupra pretului, dezvoltatorul primeste acel credit doar daca valoarea de piata e mai mare decat creditul dorit. Banca in acest fel isi acopera riscul, de se trezeste peste noapte cu apartamentele ca dezvoltatorul a intrat in faliment. Dar in acelasi timp dezvoltatorul vrea sa aibe un profit frumusel + ca trebuie sa achite si el o anumita dobanda. Diferenta dintre constructia neta a imobilului (materiale + manopera+altele) cu pretul de vanzare e de peste 50%. E mult spus ca banca a impus omarja de profit asa mare pt dezvoltator, dar a favorizat-o.

Ce nu mi se pare just. E treaba cu falimentul dezvoltatorului. Banca e acoperita ca constructia in desfasurare e chiar garantia. Constructia intra "automat" in posesia ei, dupa ce se rezolva datoriile la stat(cum e rangu la masa credala). Clientii de buna-credinta in caz de faliment raman cu "buza umflata". Acestia au o promisiune cu dezvoltatorul, nu cu banca. Astfel daca clientii sunt pagubiti cu toate ca au platit niste bani, nu inseamna ca ai cota parte din fundatie ca atata s-a construit.

Nici nu are rost sa mai zic si de faptul ca bancile ofera apoi recreditare unor persoane fizice sa cumpere tot acele apartamente...

E complicat dar nu e complicat, cand totul e maximizat, exagerat si suprasaturat. Is curios cat se mai poate umfla bula aceasta.

Salut, momentan locuiesc in cj dar "explorez" tot mai mult decizia de a ma muta la timisoara deoarece costul imobilelor aici face parte din domeniul SF. Cu ocazia asta am inceput sa arunc o privire pe piata imobiliara din timisoara dar chiar daca sunt din arad(huo poli ), nu cunosc prea bine orasul sincer, sau mai exact zonele. Din informatiile culese, am ajuns la urmatoarele variante: (Preturile le-am calculat raportat la suprafata utila a unui ap de 3 camere fara sa iau in calcul tereasa deoarece oricum toate au +- terasa de aceasi marime)

1. Ateneo - Strada Loichiță Vasile 1/3 - Calea torotanlului

(posibile) Avantaje - Pare amplasat intr-o zona mai linistita.
- Pare un proiect gandit cu cap pe termen mediu/lung(distanta buna intre blocuri, terenuri sport, gradinita, spatii comerciale in cadrul ansamblului, etc).
- Spatiu verde generos.
- Relativ aproape de transp public.

(posibile) Dezavantaje - Posibil miros neplacut constant de la Facultatea de stiinte agricole/Clinica univ veterinara?
- Zona in plina expansiune?
- Incertitudine finalizare proiect

Pret: ~1350e mp2

Sincer, acest proiect mi se pare cel mai interesant, doar ca nu-mi dau seama cat de mult/tare/constant se va simti acel miros de la facultatea din vecinatate. E chiar atat de grav, si daca da, nu s-au luat masuri pana acum? Exista sanse sa se faca ceva in privinta asta pe viitor?

2. Adora Forest - Strada Constructorilor 38

(posibile) Avantaje - Amplasat intr-o zona mai linistita.
- Spatiu verde generos(inclusiv padurea alaturata)

(posibile) Dezavantaje - Posibil miros neplacut constant de la Fabrica Continental?
- Lipsa puncte de interes in apropiere gen alimentari/sala fitness/etc
- Distanta destul de mare pana la statia de bus

Pret: ~1450e mp2

Cei de la Adora au un proiect si in Arad care merge destul de bine si par sa foloseasca materiale de o calitate decenta dar si aici exista problema mirosului de cauciuc care vine de la fabrica continental, cat de constant/tare se simte acest miros?

3. Xcity Towers - Calea Torontalului 13A

(posibile) Avantaje - Amplasat intr-o zona mai linistita.
- Calitate decenta?
- Relativ aproape de transp public.

(posibile) Dezavantaje - Pare sa fie o distanta destul de mica intre blocuri.
- Lipsa puncte de interes in apropiere gen alimentari/sala fitness/etc

Pret: ~1450-1500e mp2

Imi aduc aminte ca am fost destul de entuziasmat de acest proiect, chiar eu am deschis topicul cu ei. Cei de la xcity au de asemenea un proiect sau doua finalizate in Arad si de asemenea par sa foloseasca materiale decente. Pare cea mai "safe" dar par si cei mai scumpi dintre acesti 3 si parca nu par sa aiba o idee foarte clara de dezvoltare a intregului ansamblu, nu prea vad nimic la ei pe site. Imi dau impresia ca iau fiecare bloc pe rand si atat.

------

Oare imi mai scapa ceva legat de aceste 3 proiecte/zone?

Voua care vi se par cele mai ok proiecte imobiliare in acest moment?

Salut,referitor la mirosul de la facultatea de agronomie,pe mine personal mă deranjează.Nu miroase permanent,doar când bate vântul din directia aia,dar duhneste îngrozitor,nu pot sta cu geamul deschis.
Eu locuiesc la unul dintre blocurile Sedako,mai precis Iris 12 pe strada Grigore Alexandrescu,relativ departe de facultatea de agronomiie comparativ cu Ateneo care mi se pare că e ceva mai aproape,
Din circa 100 de apartamente din blocul meu,eu sunt singurul care m-am plans de acest miros,poate pe altii nu-i deranjeaza sau s-au obisnuit cu el.
Ar trebui discutat cu dezvoltatorul,intrebat daca poate el face ceva in direcția asta.
Sincer si traficul a devenit infernal in aceasta zona,parca nu era asa acum cativa ani in urma,cand m-am mutat aici.poate daca se va finaliza vestita centura o sa se mai domoleasca.Si mie mi se pare fain proiectul celor de la Ateneo,ma uit zilnic pe geam la el cum evolueaza,
Zona are nevoie de dezvoltare,e multa mizerie pe aici,boschetari,etc.
In aprox 5 ani de cand m-am mutat nu s-a schimbat nimic,în ciuda promisiunilor administratie locale.
Poate cu noua adiminstratie se va schimba ceva...

Revin..
Robertn,referiror la xcity towers și lipsa sălii de fitness,au sală cei de la Vox Tehnology Park(NextFit),faci exact 3 minute pe jos până acolo.
Iar la parterul Campeador Torontalului s-a deschis un penny market.

Aceasta postare a fost editata de Seba76: 01 decembrie 2020 - 12:51

legat de Adora Forest
Seara pute cam zilnic in zona a cauciuc ars.
Problema nu e asa mult distanta pana la autobuz cat faptul ca nu este trotuar. Toata lumea merge in mijlocul drumului. In zona e tot mai mult trafic, cand se va da drumul si la inelul de centura va fi dezastru fara o pista de biciclete sau un trotuar.

Daca alegerea e doar dintre cele 3, sigur XCity pare cel mai ok. Si pretul din cate tin minte e in jur de 1350/m2, cel putin asa reiese din anunturile lor. Asta era si motivul pentru care ma intrebam ce succes poate avea Atheneo cand XCity e la acelasi pret (chiar mai ieftin din ce calculasem eu) si au atat de multe apartamente planificate.

@robertn, daca vrei sa mergi cu mijloacele de transport in comun mai bine te orientezi spre un ansamblu mai central.
Renunti pe moment la locul de parcare ca nu prea mai ai nevoie de masina iar mijloacele de transport sunt aproape.

Oricare vei alege pana la urma, probleme mai mari sau mai mici sunt cu toate. Unele se pot rezolva iar altele chiar nu prea ai ce face. Nu poti muta statia de autobuz sau un agent poluator.
Ceea ce conteaza cel mai mult e locatia. Daca nu e buna, poate sa fie cel mai frumos apartament.

Multumesc tuturor pentru pareri/informatii.

@Shhhh: Probabil conteaza mult la pret si faptul ca blocurile ateneo vor avea 9 etaje pe cand blocul 2 de la xcity va avea 16.

Alegerea nu este neaparat doar din cele 3, doar ca nu stiu ce alte proiecte OK ar mai fi. De Vivalia si City of mara am auzit doar lucruri negative, isho ar mai fi o varianta doar ca as fi cautat ceva putin mai in afara iar Monarch Tower/Vox village sunt peste buget.

Cunosc două persoane care locuiesc la Mara, nu știu dacă pot spune că se plîng. La una s-a spart o conductă principală ce trecea prin tavan, s-a reparat desigur de către constructor, dar e totuși straniu că s-a întîmplat așa rapid (nu știu dacă sunt 2 ani de la darea în folosință).
În rest, este surprinzător de liniște, nu se aud trenurile chiar așa de rău pe cît m-aș fi așteptat, de fapt nu prea le-am auzit deloc, și am stat totuși pînă tîrziu. Nu sunt plîngeri cu gazul, electricitatea sau cu resstul serviciilor.
Drumul de acces mi se pare cam ca la țară cînd mergi pe jos, dar .. să zicem că acesta nu e greu de reparat.

Pot sa iti spun ca am fost in vizita vara la prieteni atat la the Ring cat si la blocurile albastre de langa agronomie, nu am simtit niciun miros, dar geamurile erau indreptate spre oras. Poate la cei cu geamuri spre agronomie se simte. La XCity Tower ai sala, magazin alimentar langa si acces la firobuz la vreo 3 min mers pe jos. XCity e cel mai ok cu transportul public si nu e la strada principala, Adora este mai izolat cu miros de la Conti(deobicei vara si noaptea se simte puternic, ziua nu prea), iar la Ateneo nu pot sa ofer informati.

Te mai poti uita la Sedako Armoniei sau chiar blocurile noi facute de Banu construct. Mai sunt proiecte micute care poate iti fac cu ochiul, dar depinde de bugetul alocat.

O noua scadere, foarte foarte usoara (sursa), am mai sesizat un lucru, daca inainte de pandemie erau multe anunturi cu "pret fix, nu se accepta credit", acum nu prea am mai vazut asa ceva, in mare parte toata lumea accepta credit si mai sunt si negociabile preturie.

In grafic sunt preturile cerute, nu cele de vanzare, aici e o diferenta destul de mare zic eu

Cam trebuie sa scada preturile la cele +90K euro. Modificarile legislative din ianuarie ii avantajeaza pe dezvoltatori.
Si vanzarile trebuie sa fie sensibil mai mici la 3 si 4 camere.

Poti detalia opiniile te rog?

Că ziceam mai devreme de prețuri la locuri de parcare: Ravel Residence = 6500 euro + TVA (loc subteran). Şi parcarea subterană arată destul de bine, la fel şi complexul.

Au apărut prețurile la ISHO - U2

3 camere 140.700 EURO + TVA, nu cred ca vor vinde la acest pret. Trebuie sa fi repetent la matematica sa platest 14% TVA in plus ca ei sa incaseze numai +700E.